Nakup nepremičnine na javni dražbi

Nekateri nakupi nepremičnin se prek javnih dražb (oz. na licitacijah, aukcijah) zelo splačajo, drugi pa spet ne. V zadnjem času se ogromno nepremičnin zaradi poplačila dolgov znajde na dražbah. 

Pogledali smo v zakulisje in izpostavili prednosti ter pomanjkljivosti tovrstnega nakupa. Vsak posameznik pa sam oceni, ali je tovrsten nakup zanj smiseln, saj ni nujno, da nižja cena odtehta tudi njegov vložen čas, ki je potreben za spremljanje ponudbe in udejstvovanje na dražbah. 

Kupci, ki sodelujejo na dražbi se trudijo podati vedno višjo ceno za nepremičnino, ki je predmet dražbe in tako sooblikujejo prodajno ceno in jo na koncu sprejmejo ali ne. V tujih zahodnih državah je prodaja na javnih dražbah zelo razširjena. In ne samo na področju zaseženih nepremičnin, ampak tudi na področju proste prodaje atraktivnih in luksuznih nepremičnin. Tega načina prodaje/nakupa nepremičnin v Sloveniji še ni razširjena. Pri nas smo sicer že zasledili, da so se v času krize nepremičninske agencije lotile prodaje atraktivnejših nepremičnin tudi preko javne dražbe. Pojavilo se je tudi licitiranje preko spleta.  

Postopek nakupa nepremičnine na javni dražbi

 Najprej je potrebno spremljati Uradni list ali spletni portal AJPES, ki objavlja sodne izvršbe v primerih stečajev, oglasne deske na sodiščih ali v časopisih oziroma na spletu. Dražbe se lahko udeleži vsakdo, ki vplača varščino vsaj tri dni pred dražbo. Če želimo sodelovati pri nakupu na javni dražbi, mora posameznik najprej, preden se udeleži javne dražbe, vplačati varščino. Varščina bi naj znašala deset odstotkov od izklicne prodajne cene nepremičnine. V primeru, da ne kupite nepremičnine, se varščina v roku 15 dni po končani dražbi, vrne. V kolikor se nepremičnina kupi, se takoj oz, najkasneje v roku 15 dni, sklene kupoprodajna pogodba in se varščina vračuna v kupnino. Če v 30 dneh od dražbe ne vplača preostalega zneska kupnine, lahko ostane brez dela varščine. Iz varščine neplačnika se poravnajo stroški nove prodaje in nadomesti razlika med ceno, doseženo na prejšnji in novi prodaji. 

Cena na prvi dražbi ne sme biti nižja od ocenjene vrednosti, ki jo določi sodni cenilec. Na drugi dražbi pa se nepremičnina lahko proda za polovico cenitvene vrednosti.

Pasti pri dražbi nepremičnine

Moramo biti pazljivi, da si vsak določi maksimalno zgornjo mejo nakupa nepremičnine, da ne bi nepremičnina dosegla tudivišjo ceno, kot bi jo v tistem trenutku dobili na prostem nepremičninskem trgu. Tako bi kupili dražje kot sicer. Kako se temu izognete? Natančno preglejte, analizirajte tržišče po kakšnih cenah se nepremičnine prodajajo. Prav tako mora biti vsakdo pazljiv, da ima nepremičnina, ki se jo kupuje prek javne dražbe, urejeno zemljiškoknjižno stanje. Ni malo primerov, ko na dražbah prisotni lobirajo, podkupujejo ali celo izsiljujejo ostale udeležence. Tako, da moramo biti pripravljeni tudi na malo »drugačen« nakup. 

Včasih pa se lahko zgodi, da je dražba neuspešna in se skliče druga javna dražba. V praksi naj bi bila večina nepremičnin prodanih šele v drugem ali tretjem krogu. Cena nepremičnin se tako v drugem krogu praviloma zniža pod ceno določeno pri prvotni dražbi. Ampak se postopek nakupa podaljša. Tako, da če kupujemo nepremičnino, ki jo nujno potrebujemo v krajšem časovnem obdobju, se lahko pripeti, da postopek preveč dolgotrajen. Potrebujemo tudi čas, da se udeležujemo dražb in da novo ponudbo tudi sproti spremljamo ter vplačujemo varščine.

Za drugi z. tretji krog dražbe je torej veliko več zanimanja, ker izklicna cena pade za polovico. Pojavi se tudi več špekulantov. Dogaja se, da cene na teh dražbah lahko poskočijo zelo visoko nad prvotno izklicno ceno. Tako bi lahko zainteresirani kupci nepremičnino na prvi dražbi kupili ceneje kot na drugi oz. tretji dražbi.

Prednost nakupa na dražbi

Poleg tega, da se običajno nepremičnine kupujejo ceneje kot na prostem trgu, bi izpostavili glavno prednost to, da vsi, ki so zainteresirani za nakup nepremičnine kupujejo naenkrat. To omogoča zelo transparenten pregled dogajanja vsem potencialnim kupcem, kar je pri klasični prodaji nepremičnin nemogoče. Tam je prodajalec v stiku z enim posameznim kupcem in ne z večimi hkrati. Ko se s posrednikom ali prodajalcem pogajamo za ceno, se lahko cena le navidezno zvišuje s tem, ko nas prepričujejo, da so še ostali zainteresirani kupci, ki so pripravljeni več plačati za nepremičnino. Mi pa ne vemo ali res obstajajo ali ne.

V zadnjem čas je opaziti, seveda zaradi finančno gospodarske krize, da se je število potencialnih kupcev na dražbah precej zmanjšalo, iz povprečja 15 do 30 ljudi na 5 do 10 ljudi. Kar je po eni strani velika prednost, ker se pogajamo z manjšim številom ljudi. Po drugi strani se na dražbah pojavlja več nepremičnin. Res pa je, da je večji del teh nepremičnin neprivlačnih zaradi več solastnikov. Dogaja se celo, da se nepremičnine na dražbi ne prodajo niti na tretji dražbi in da cene padejo za več kot polovico. Morda se je tako pojavila spet priložnost ugodnega nakupa.

Tako, da če naredimo epilog vsega, ali se splača ali ne kupiti nepremičnino na dražbi, vsak oceni sam. Nekomu je pomembnejša cena, da je na dražbi večja možnost, da doseže nižjo ceno, drugemu pa je čas vreden zlata in mu cena ne odtehta vseh skrbi, spremljanja ponudbe in udeleževanja na dražbi.

mag. Karmen Darvaš Šega je direktorica svetovalne družbe Finančna hiša. 

www.financnahisa.si